As Incorporações Imobiliárias são regidas pela Lei nº 4.591/64, a qual, em seu artigo 31-A, introduzido pela Lei nº 10.931/2004, disciplina o instituto do Patrimônio de Afetação. Mas o que é esse regime e quais as vantagens para o empreendimento e para a incorporadora responsável?
O Patrimônio de Afetação é a segregação daquele empreendimento específico em relação ao restante do patrimônio do Incorporador/Construtor, ou seja, aquela incorporação fica “protegida”, sendo que todos os créditos gerados por ela (venda das unidades e obtenção de financiamento bancário) devem ser obrigatoriamente utilizados para a execução da obra em questão, não podendo ser transferido para outros projetos.
Vale lembrar que a adesão a esse instituto é opcional, contudo, uma vez escolhido, é irretratável, não existindo a possibilidade de desistência.
Além dos benefícios e segurança que isso traz para o consumidor em caso de falência da Incorporadora/Construtora, esta última também se beneficia quando opta por este regime.
Isto porque, a incorporação submetida ao Patrimônio de Afetação poderá aderir ao Regime Especial de Tributação – RET, o qual corresponde a 4% (quatro por cento) da receita mensal recebida, garantindo uma redução significativa no recolhimento de impostos.
Tal benefício está previsto na Lei n° 10.931/2004 em seu artigo 4° e significa que, para cada incorporação afetada pelo Patrimônio de Afetação e submetida ao RET, a Incorporadora/Construtora ficará sujeita ao pagamento da referida alíquota, que corresponde ao pagamento unificado de IRPJ, CSLL, PIS/PASEP e Cofins.
Lado outro, o Patrimônio de Afetação possibilita que, em caso de distrato da compra e venda daquele empreendimento por iniciativa dos adquirentes, ocorra um maior percentual de retenção a título de pena convencional (50% da quantia paga). É o que prevê o §5°, do artigo 67-A da Lei n° 4.591/64.
Ademais, o Patrimônio de Afetação traz maior possibilidade de financiamento da obra para o Incorporador/Construtora, visto que atualmente, grande parte das instituições financeiras exigem que o empreendimento seja afetado para financiar a obra.
Por fim, tendo em vista que afetação do empreendimento faz com que ele tenha uma contabilidade própria, isto acaba trazendo maior organização das entradas e saídas daquela incorporação.
Portanto, o Patrimônio de Afetação beneficia não somente o consumidor, mas também a Incorporadora/Construtora, razão pela qual é importante buscar sempre uma assessoria jurídica qualificada para esclarecer todas essas questões.
Mariana Fávero Rodrigues Bueno
Advogada, especialista em Direito Empresarial e Direito Imobiliário
